乐虎(中国)2018年武汉市房地产市场半年报
文章来源:本站编辑发布时间:2018-07-25浏览:
 
政 策 篇  全 国 政 策
中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。上半年调控力度并未减弱,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,如海南上半年历经数次政策收紧。
 
政 策 篇  武 汉 政 策

 
 土 地 篇  土 地 供 应
全市地价小幅上涨,东湖高新、东西湖保持较大住宅供应2018年上半年,东湖高新、洪山、东西湖、新洲供地较多,均超过200万㎡,而江汉区、武昌区等中心城区土地则明显出现供应短缺趋势;楼面地价方面,整体波动同比涨幅不大,硚口区成为上半年全市楼面地价最高区域。土地 土地供应.png
 
 土 地 篇  成 交 分 析
远郊供应增多,武汉进入“四环开发时代”2018年上半年,全市成交58宗地,成交面积达455万方,同比增长19%,成交金额501亿元,同比下降31%。其中远城区土拍较往年继续呈增多趋势,总量达194万方,同时主城区成交土地中多数供应也集中在三至四环内,武汉城市开发逐渐进入“四环开发时代”。
 
土 地 篇  土 拍 排 行
地产寡头上演强者愈强,五大房企占据土拍半壁江山2018 年上半年,TOP20 房企拿地1045万方,占成交总建量超8成比例,中建、万科、保利、绿地、碧桂园等五大品牌开发商占据上半年武汉市场半壁江山,马太效应明显。其中万科、中建实力尤为突出,资金雄厚,新增超百万方储备。
2018年上半年武汉土拍楼面地价TOP5

乐虎解读:在控地价的市场需求下,2018上半年没有地王出现,多个中心区域成交楼面地价仅维持在万元左右。但于此同时,土地出让要求却在不断升级, 对竞买人的实力要求以及规划要求都非常严苛。比如万科在硚口汉宜路拿到的“四限”地块,在“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的前提下挂牌供应,尽管如此,由于地块位置优越、地块面积大,仍受到多家房企的关注。可以说2018年,对于优质地块,规划评比、无偿配建、招商引资、定向安置,满足政府需求已成为房企拿地基本功。
 
土 地 篇  未 来 供 应
未来四年内9000万方商品房计划入市,武汉楼市价格涨幅或将进一步减缓武汉土地供应节奏加快,根据2017年7月武汉市发布的“住宅用地供应中期规划”,2017-2021年武汉市计划供地4765公顷,可建住房建筑面积约1.26亿㎡,预计未来四年内仍有近3000公顷土地待供应,武汉楼市房价、地价涨幅或将进一步减缓。土地 未来供应.png
 
住 宅 篇  量 价 分 析
变化1:价平量跌,市场呈多级分化格局,客户置业趋理智2018年上半年,武汉市全市新建商品住宅累计新增供应约901万方,成交约771万方,同比、环比均较前期有明显下滑,处历史低位;限价调控下,市场价格同比无变化,但受利率上浮影响,客户置业更加谨慎,部分项目出现去化艰难情况。住宅 量价分析 合.png
 
住 宅 篇  存 量 分 析
变化2:新增供应量回升,市场供应面由“惜售”转为放开2018年上半年,武汉市场新建商品住宅供应经历先低后高走势,1-4月供应量多在150万方以下,市场惜售情节明显,5-6月逐步攀升超过去年同期水平,截止到2018年6月底,全市商品住宅累计库存达780万方,同比上涨8%,出清周期上升至6.1个月。住宅 存量分析.png
 
住 宅 篇  区 域 分 析
变化3:远城区爆发,三环外刚需楼盘成武汉楼市中坚力量在限价政策调控下,除个别区域高端新盘入市带来价格提升外,2018年上半年大部分区域价格表现平稳。东西湖、白沙洲等三环外区域发展加速,楼市供应充足、价格优势明显,成为2018年上半年置业最热门区域,成交量保持高位。住宅 区域分析.png
 
住 宅 篇  产 品 分 析
变化4:改善成交比重增长明显,产品“豪宅化”渐成趋势自2017年第四季度起,120平米以上户型产品成交比例提升明显,已近市场三成。随着二胎开放及首付比例提升,追求一步到位需求增多,四房及以上产品成交占比也逐渐增长,加之精装修成为市场主流,产品“豪宅化”或成为后续市场的趋势。住宅 产品分析 合.png
 
住 宅 篇  成 交 排 行
2018年上半年武汉房企成交金额TOP10住宅 成交排行.png乐虎解读:调控新常态下,百强房企全面掌控话语权。在武汉市场,以百强房企为主的30强房企市场占有率份额达7成。十强榜单中,外来品牌房企占据9席,本土房企中仅有联投置业上榜。
与去年相比,由于供应和销量较去年同期大幅下滑,今年上半年无一家房企成交金额过百亿,前十强房企均出现了不同程度的变化。凭借融创观澜壹号、融创融公馆二期两大主力盘以及一线高端产品融创中心武汉壹号院的成交,融创中国以92.96亿的成绩名列榜首。而万科则凭借万科金域时代、万科翡翠玖玺、万科汉口传奇、万科主场等优质项目,以90.00亿元位列第二。
2018年上半年武汉住宅成交面积TOP10乐虎解读:从面积成交情况来看,绿地集团以62.34万方位居第一。今年销售的项目中,绿地除海珀御观定位高端豪宅外,其余项目如绿地香树花城、武汉绿地城、绿地光谷中心城、绿地美湖等盘,大多针对首次置业以及首次改善,并得到了刚需购房者的普遍认可。
融创中国居第二,今年融创在产品上做了较大变化,以融创观澜壹号、融创融公馆二期刚需产品为主,而高端院系产品推盘占比较少,使其以较大的成交面积完成了较高的销售金额。另外,碧桂园5月后推盘速度加快,后劲十足。上半年凭借碧桂园天玺湾、碧桂园凰城悦山湖、碧桂园知音豪庭等主力住宅项目及碧桂园蜜柚、碧桂园泰富城四期公寓项目,以30.28万方成交面积位居TOP3。2018年上半年武汉住宅项目成交量价排行榜住宅 成交排行3.png乐虎解读:上半年入围销售十强基本都是以首次置业和首次改善型产品为主的楼盘,其中绿地表现尤为突出。榜单中大部分项目备案均价基本在13000元/㎡,表明2018年的住宅市场,仍然是刚需产品最受青睐。
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