10月月报丨市场风向转变:部分项目或持续上演“有房无客”
文章来源:本站编辑发布时间:2018-11-16浏览:
1.jpg

关于成交

01
供应量下滑,成交量有所回暖
2018年10月,武汉全市新建商品住宅新增供应面积182.88万方,环比下滑48.82%,同比增长63.86%,相较“金九”火爆的推盘市场,“银十”供应趋于冷静;供应量的减少并未影响成交量的增长,本月全市成交量小幅增长,全市商品住宅销售面积157.54万方,环比增长21.97%,同比增长11.05%。3.png
远城区供应量及成交量依旧处于高位,而中心城区例如汉阳中心、武昌中心、汉口中心的供应均有所加大,白沙洲、二七后湖、蔡甸片区供不应求,而古田、南湖、关山、汉南片区明显供大于求。

02
全月50盘入市,万元项目更受青睐
从开盘数据来看,2018年10月武汉共计50盘入市,与9月相比,环比下滑32.43%;其中日光盘27个,占比54%,较近3个月日光率相比有所增长。4副本.png
本月主城区开盘数较少,均价在15000元/平方米 以上的项目开盘难以日光,市场依旧以刚需盘为主流。三环以内的老盘比如常青花园恒大御景,口碑老盘去化较好,而中心区域高价盘比如伟鹏万科·御玺滨江、泛海国际芸海园因为价格较高,所以去化一般。50个盘中有9个为毛坯销售,在现在平淡市场,毛坯盘回归视野并且去化不错,说明毛坯盘在购房者心中能够妥妥占领一席之地。


关于土拍
01
“银十”土拍平淡收场,成交总建面及平均楼面价有所上涨
2018年10月,武汉供地量持续增长,但依旧伴随延期和流拍。全月共出让18宗住宅用地,成交12宗,成交土地总面积为79.32万方,环比9月下滑9.97%,总建筑面积为245.6万方,环比9月上涨7.25%,平均成交楼面地价5815.61元/平,环比9月增长10%。5副本.png对比9月平淡的土地市场,“银十”并未产生回暖,出让的18宗住宅用地中4宗流拍,2宗延期,流拍地块多以主城区为主,成交的12宗土地中仅有2宗地有一定溢价外,其余10宗地均以底价成交,流拍土地比例与9月相当,都高于30%。从地图上可以看到,本月本次出让的土地大多集中于三环以内。2.png

02
土拍市场不再火热,18宗地4宗遭遇流拍
在全国土地市场降温的趋势下,武汉土地市场也一直不温不火,多数地块都是以底价成交,而本月流拍地块也罕见达到了4宗。
01.jpg(流拍住宅土地)

洪山区P(2018)088号地块、P(2018)096号地块均有较为苛刻的拿地要求,并且P(2018)096号地块为宗关准地王项目,曾2次增加拿地要求;洪山区P(2018)100号地块为限价安置房,开发利润不大,但新洲区P(2018)093号地块作为地铁周边项目,也依旧遭到流拍,表明房企拿地开始考虑地块性价比;
从拿地企业来看,知名房企依旧占主位,东原、中粮、当代、华侨城、中建三局均摘得地块,但房企联合拿地的趋势也开始进入市场。02.jpg(成交住宅土地)

青山P(2018)097号由湖北工建+奥园地产联合摘得;江岸P(2018)099号由中海地产+华讯方舟联合摘得;东西湖P(2018)119号由金辉、华翔、友兴联合体联合摘得。现如今土地市场平淡,好的地块价高要求多,在这样的环境下选择联合拿地,不仅能够降低成本,还能整合相互的资源优势。


关于政策

01
央行降准,释放7500亿增量资金
央行发文表示,从10月15日起将下调各银行准备金率1个百分点,并释放7500亿增量资金。
02
所有购房环节购房人应实名登记,不得随意更改
新建商品房售房、签约、备案等所有购房环节购房人应相同且实名登记,不得随意更改。同一套房屋,当事人不得重复申请更名。
03
国家发展改革委发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的通知
国家发展改革委发布了关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知,明确了本次落户的目的和意义。
04
《武汉市建设工程建筑面积计算规则》将在201911日起新《规则》全面实施
颁发了《武汉市建设工程建筑面积计算规则》,统一规定了工程建筑面积计算的目的、范围、术语和规则。

小 浦 说

“金九银十”已经过去,今年的楼市早已没有了曾经的火爆,购房者们开始静下心来选择。从成交量来看,白沙洲、蔡甸、四新、后湖、光谷等热门区,在价格上有一定优势,交通及生活配套健全的项目更受青睐,而且现在推售量大,大部分项目能够开盘售罄;但部分入市价格较高或者交通不太便利的项目依旧去化不理想,在现在的武汉楼市中,这样的表现已经十分正常了。
而有些区域曾经火爆,但如今已明显受冷,比如吴家山、汉南、阳逻等。如东西湖吴家山区域为例,2016年融创以10687元/平的楼面价,首度破万刷新了东西湖最高楼面地价后,东西湖地价就屡次逼近万元大关,项目推售价也一路飙升,10月开盘的4个东西湖的项目均价在1.5万每平,像11月4日开盘的中南熙悦含精装已达18500每平,如此高的价格在现在市场上明显不太吃香。
面对现在“有房没客”的情况,很多项目已经转换策略,通过精装改毛坯去契合消费者,从而收获一波客户,比如阳逻的红星天铂、华发峰尚,光谷地王正荣紫阙台,洪山区高端盘华侨城原岸,都开始步入精装改毛坯的行列。
在如今的市场上,高价盘或远郊盘也许会持续存在蓄客、去化难的问题,而在11月15日刚需房新政开始实施后,热门区域可能能够通过此政策再次聚集一波客户,但价格高、户型大的项目依旧面临去化难,毕竟刚需客户首付有限,后期压力会增大。


ardorsalon.com的SEO综合查询 - 站长工具