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《汉阳娱乐消费趋势报告》出炉:这类群体更钟情于汉阳(精简阅读)
文章来源:本站编辑发布时间:2020-05-20浏览:

“数据,已经渗透到当今每一个行业和app职能领域,成为重要的生产因素。人们对于海量数据的挖掘和运用,预示着新一波生产率增长和消费者盈余浪潮的到来。”                                            







随着互联网的不断发展完善,大数据时代也已到来,人们逐渐习惯于在线上了解咨询或解决需求,更多行业也开始着眼于大数据的发展。


而疫情的来临,线下遭受了严重的打击,促使线上更为快速的发展。在娱乐行业,随着线下售楼部的暂停,各个项目大力发展线上销售:视频VR看房、项目直播、置业顾线上一对一等多个手段不断出炉,通过互联网的快速性,能够更为广阔的获取到客户资源。


疫情虽然阻挡了人与人之间的线下沟通,但我们依旧可以通过大数据对市场一窥端倪。


(图片来自于网络)


如今,武汉已经解封了一个半月,房娱乐市场也开始持续运作:土拍重启爆出两宗地王,入市的项目中多盘均价上涨,市场是否复苏、未来走势如何,是娱乐人关心的问题。


乐虎(中国)深知大数据的重要性,在疫情前已开始布局数据研究板块,公司战略上由3.0升级为4.0,基于大数据的研究成果——『小浦指数』因此应运而生。


『小浦指数』数据来源于我司对全市百余个典型项目日常数据的实时监控、30余个代理项目的一手客户大数据,综合武汉市场宏观供求及土地市场表现,形成特有“娱乐经纪人指数”。


研究涵盖“订单指标”、“产品生产指标”、“存货指数”、“开发商表现指数”和“客户信心指数”等5大核心维度,通过指数表现,从而对市场趋势给出量化判断。本次发布的《汉阳娱乐消费趋势报告》,将以汉阳为典型区域案例,以点带面的为大家分享武汉当前娱乐下的一些数据表现。



汉阳市场是武汉三大中心城区中最为薄弱的一个区域,但仍旧是刚需及刚改客户关注点较高的区域。曾经,汉阳区的项目集中于四新板块,多数地方的开发并不到位,而如今,远洋、金茂、万科、电建、绿地、招商等多个优质开发商的相继入驻,汉阳区内包括王家湾板块、五里墩板块、汉阳滨江板块等板块发展得到再次的提升。

(汉阳滨江电建娱乐·洺悦江湾区位图)


1

订单指标

通过典型项目监控反映市场基本面

01
来访腰斩,持币观望占主流

通过监控到的在售典型项目,我们对比了汉阳区疫情前及疫情后的市场对比情况。

汉阳区典型项目市场热度走势
从数据上可以反映出汉阳的市场热度情况,可以看到,2019年国庆黄金周过后,汉阳区整体的来访量持续递增,11月底开始达到峰值,这段时间是客户看房的高峰期。10月的平均成交来访比处于15%,已经高于了14%的平均值,10月第5周成交来访比已达到30%,意味这10个看房客户中,有3个成交,准客户率保持高位。当周万科金域国际、保利香颂等几个区域热盘项目的开盘,前几周的来访量也表现出项目的关注度。

同样,11-12月的平均成交来访比达到了19%,远超平均值。12月属于供应高峰期,汉阳区共入市了10个项目,12月第一周的来访指数便已达到最高值,远洋东方境世界观、汉阳城多个项目集中入市,包括电建娱乐洺悦江湾、江御、招商江山和樾的首开,毋庸置疑蓄客量大,这段时间的市场热度也是持续攀升。

12月平均成交来访比达到21%,最高值达28%,客户对区域保持较高的认可度不过,2020年的春节来的较早,多数客群在1月开始着手回家的事宜及资金,加上1月后期疫情的影响,1月后期置业需求减弱明显。

而疫情过后,汉阳娱乐的关注度开始逐步回升,虽说近1个多月并无项目集中开盘,但来访及成交情况也在逐步复苏。不过相较于前3个月,4月的平均成交来访比依旧处于低位,相比平均值下滑了6%,即使是汉阳这类的强势区域,来访也同样巨降,只有平均的20%,多数出门看房的客户还存在着观望情绪

(图片来自于网络)

02
刚需比重增长明显,高端买家意外涌现

我们对比了疫情前3个月和今年4月的成交面积段,发现81-100平米的刚需户型是依旧是区域的主力户型,占比已超半数,100-140平米户型需求量在减弱,但161-200平的大户型需求有明显的增长,汉阳区的发展趋势已经在逐步吸引高端客户的置业。

汉阳区典型项目疫情前后需求对比

我们从这组数据明显可以看出,刚需客户在汉阳依旧独大,两房-小三房需求量较大,刚改户型的减少表明多数人群还是选择观望态势,而有一定资金基础的家庭会选择100-120平米户型的,空间更为充裕,121-140平米户型青睐者更多为刚改或小改善型客户,他们希望通过换置大户型来改善现有的生活环境。

另外,160平米以上的改善项目客户占比增加,主要原因在于汉阳区目前的发展在逐步靠拢中心城区,2019年远洋、万科、金茂等品牌房企项目接连入市,改变了一定区域认知,带动了一定的汉阳中心区域及汉阳滨江的发展,提升了汉阳板块价值,从而吸引了高端置业者的到访。


2

产品指标

从宏观象限看市场承压走势

01
区域韧性较强,市场恢复水平领先全市

对于汉阳区近一年的市场趋势,我们可以看到汉阳区的供应在2019年3月后开始有大幅递增,成交量同样明显上涨,6-7月达到了供求的基本平衡。这个时间段大量优质项目入市,包括恒韵府、万科金域国际、滨江金茂府、兰亭大境的首开,区域的吸引力较大,所以这个时间段的出清周期下滑至了平均值7以下,去化速度较快。

汉阳区域典型项目市场压力走势

而11、12月供应达到峰值,这个节点正好是全市供应潮,各个区域都在加紧入市,希望在最后2个月提升销售额,而第四季度供应加大,出清周期上升,据统计,11-12月全市入市项目达180个,将客户进行了不同程度的分流,区域压力值持续上升,2020年1月已经趋10,而4月已达到了10.7。但值得注意的是,目前汉阳区受到疫情影响,没有继续的放量,我们预计后期区域压力还将持续加大。

其实就疫情后各区出清周期对比数据来看,汉阳区的出清周期基本接近于全市的平均出清周期,洪山、江夏、江岸、蔡甸、硚口 、东湖高新已经恢复至了均值以下,其他多数还在10.8以上。

2020年4月各区域出清周期对比

这么看来,汉阳的恢复较为明显,我们将目前各区的出清周期做了划分,以10.8的平均值为基准,汉阳已经处于第三层级,趋于平均值,说明汉阳市场接受度较高。不过因为前期库存较大,4月的出清周期依旧保持在高位,暂时较少的项目加推也在逐步消耗其库存,汉阳区正在等待新一波的供应。

02
白银后时代,价启量平,还需适应新玩法

如今,武汉的恢复情况到底如何,我们将4月后的成交情况和2019年2月的成交情况做一定的对比,一个疫情后,一个春节后,都属于市场空窗期后发展。

各区域空窗期后市场活跃度情况

从时间线上对比,多数区域的成交差距较大,比如东湖高新、东西湖、青山、新洲等,相对而言,汉阳区的成交量明显大于2019年2月,这让人较为惊喜,这也意味着,汉阳区在所有区域中,依旧保持着不小的热度,不管是区域价格还是项目品质,或是规划发展,汉阳对置业者存在不小的吸引力

其实就汉阳2019年的开盘情况来看,大多保持在70%以上的良好值上,说明整个汉阳的市场去化能力呈优,那么也意味着区域的平销库存较为平和。如今,汉阳市场在售项目并不算多,整体竞争力不大,不像东西湖片区,在售项目过于聚集导致去化难度大,汉阳市场挤压度属于可控范围内,只是汉阳滨江板块近段时间入市项目较多,对开发商造成了一定的压力。

汉阳区月度开盘成交比例走势
事实上,在2018年开始,日光现象便在持续减少,大家也已经适应不日光的市场,但汉阳在去年平均开盘成交比能够保持在70%,也表明了区域的市场热度及客户的青睐度,而对于疫情后的汉阳市场来说,可能需要适应新的去化趋势——能去化50%以上便能成为优秀了。

不过,就疫情后的4月市场开盘情况来看,已统计有多达15盘均价上涨,武汉天地涨幅达8.49%,整体均价突破到5万/平;万科云城涨幅5.17%,房价接近2万/平,当然还有花山的联投光谷瑞园、绿地凤起乐鸣等,都有不同幅度的增长。汉阳暂时没有太多项目拿证入市,但并不排除后期入市的项目均价上涨,毕竟疫情对房企影响较大,均价小幅上涨能够缓解房企的生存压力。
 

3

客户信心指标

对于房娱乐业来说,客户一定是各项目不可或缺的基本要素,客户来源于哪里,什么样的客户对这个区域兴趣更大,意向客群更倾向什么户型....都是大家关注的要点。

为此我们抽取了汉阳一些典型在售项目的客户资料进行分析,发现了以下几个特点。


01
女性的买房意向正在加大

从数据中可以看出,在来访客户当中,男性占比58%,女性占比42%,差距正在缩小。

汉阳区典型项目来访人群决策性别

实际上,在如今社会上,女性的买房意识正在加强,特别是20-30岁的女性群体。曾经,买房更多是男性成家立业的基础,男方没房会让女方觉得没有“安全感”,但在现在的社会发展中,部分女性所需的安全感已经能够自给自足,经济条件较好的女性多数会选择婚前置业,“买个房”成为不少有实力的都市女性的偏好。这也反映了现代女性更强的独立意识。


02
置业人群逐步年轻化

从调取的来访数据来看,30-50岁是置业的主力人群,三个年龄段的占比均达到了20%以上,这个年龄段的人们,已经能够有一定的储备资金来添置或置换房产;另外,25-30岁的置业者占比达15.16%,这个年龄阶层的人们正是所谓的90后,购房意识觉醒的较早,而且他们已经进入适婚年龄,同样有添置房产的需求,当然,在自我资金不足的情况下,依旧会借助家庭的帮助。

汉阳区典型项目客户年龄构成构成

其实,从这样的构成我们可以看到,购房人群的年龄层次在逐步年轻化。

我们了解到,很多现在的意向客户都是年轻人带着父母买房,因为在疫情期间,家家户户都会讨论经济走向,年轻人对市场发展上更为敏锐,所以如今就会有这样的客户涌入市场,并且其实在中年人中,也就是40-50岁的人群里,不乏有部分是为子女提前置业的。

这个现象在全国范围内也有明显的趋势,根据公开数据,截至2018年底,90后群体的数量已占中国总人口的17%,他们在各个产业里都表现出了不俗的消费力,包括房娱乐业,在2019年新一线城市报告中,90后购房占比已达到了43.44%,武汉同样作为新一线城市,意味着在3-8年时间内,90后购买力将持续上升,而“00后”购买力的涌现或将更快出现。


03
自住需求下,稳健投资呈新潮

在置业需求方面,主要分为自住、投资、自住兼投资三个方面。

汉阳区典型项目来访人群置业动机

汉阳自住需求量占比达60%,而自住兼投资占比达到了28%,这个维度对比之前的观察是有小幅提升的,其实在疫情以后,资产保值成为一个重点问题,自住兼投资需求的这类人群不一定有投资目的,但肯定希望能够资产保值,所以有计划将资产放入娱乐。

投资客户的占比仅有9%,我们前面已经说到,近两年,远洋归元里的商业规划、汉阳滨江的发展规划等投资客产生了不小的吸引力,这些的发展对于项目投资来说都是绝好的升值点,所以
汉阳区还存在着投资需求可被挖掘。


04
家庭化购房需求比例上升

从调查结果来看,54%的意向购房者为三口之家,在家庭稳定、资金充裕的情况下,三口之家考虑置业从而改善生活环境;21%的单身人士有置业意向,前面我们说到女性的购房意识的崛起,会有一批单身女性有婚前购房的意向,而男性则更为直接,有一定积蓄的家庭会为儿子提前添置房产,为后期成家所用,这也使得单身人群的购房需求有了明显的增加。

汉阳区典型项目客户家庭结构

另外,夫妻二人的购房占比为12%,很多新婚家庭选择婚后共同买房承担贷款;而四人及以上人员的家庭购房占比13%,这样的家庭主要分为两类:两孩家庭or三世同堂,这样的家庭更多考虑的是家人的生活环境及孩子成长空间,多数这样的家庭会选择大三房或小四房置业,等孩子长大后再进行大户型的置换,当然,有资金基础的选择一步到位的几率更大。

我们从这样的占比分布来看,可以发现家庭化的置业需求在增加,如今,汉阳正在逐步摆脱“刚需区域”的大帽子,毕竟它地位同属主城区,这样的区域发展也在带动家庭型置业者的进入,这也意味着在未来产品功能方面,需要更多考虑到家庭型的需求。


05
地缘为客户主要来源,外地客户暂时断档

从采集的数据可以看到,有购房意向的客户45%来自于汉阳,地缘性客户为主要客户来源,另外,比较意外的是,有近40%的人群是来自于武昌、江汉、江岸三个中心区域,这三个区域的客群更看重于区域发展,意味着就目前汉阳区的未来规划来看,已经得到了一部分武汉中心端客户的认可。

但从目前典型项目反映,外地客户暂时断档,这个也是如今各个区域都会存在的问题,所以在客户挖掘层面,还需更多的扎根地缘性。

汉阳区典型项目客户工作区域图

再者,将汉阳区进行细分,钟家村、四新、墨水湖板块为主要的客户来源,钟家村与墨水湖板块作为汉阳区的老城发展区,因为远洋东方境世界观、万科金域国际等项目的入市,出现了大量的拆迁户,这些人群长居汉阳,再次置业与汉阳的可能性最大;四新板块做为汉阳区的新兴板块,其实已经入住了大量的人群,这类人群同样有换房需求。



从这样的数据分析体系来看,我们总结了汉阳区的以下特点。

① 市场基本面受挫,刚需市场恢复明显,高端置业需求意向初显;
② 市场承压力较强,出清周期已趋平均值;
③ 来访人群决策性别呈均化,年龄层次逐步年轻,投资需求仍可挖掘,客户选择需扎根地缘;

从汉阳区疫情后的情况来看,娱乐热度恢复相对快速,不过距离达到同期水平仍存在较大差距,市场热度依旧存在。从在近期开盘情况里可以看到,仍有去化80%以上乃至日光的项目出现,这样的情况会根据时间的发展逐步明显,我们始终坚定娱乐小阳春即将到来。

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秉承通过大数据了解市场及客户的需求,整理研究了武汉各区域典型项目的基础数据以及客户资料,并将对外发布数据成果,让娱乐人通过此内容更直观的了解市场发展,洞察客户变化,贴近客户需求。

温馨提示:
以上数据内容仅包含汉阳区部分典型项目数据。

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